被忽视的租金效率
【2020年06月上半月刊 总第267期】【作者：赵安琪】【阅读量：35508】【大 中 小】【打印】
租金效率这一指标可以参照天猫、京东等互联网渠道的“销售额/网络投入”这一比值，反映的是部分不可变经营成本对整体经营的影响。中国药店：www.ydzz.com
后疫情时期，实体店面临持续的经营压力，与经营压力相对的一面则是实体租金成本可能会因为疫情而走低，但这种预判是否与事实相符呢？另外，对于租金这一重要的费用项，该用哪些指标来衡量与之相关的经营效率和成本控制情况呢？中国药店：www.ydzz.com
租金走势：涨幅收窄中国药店：www.ydzz.com
首先，抛开今年的特殊情况不谈，就去年而言，药店的铺面租金行情如何呢？对此，上海砺剑企业管理有限公司项目总经理王成功认为，相比起前些年，近两年来药店行业的租金费用绝对值还是在增加的，这是由四个方面的原因造成的：中国药店：www.ydzz.com
一是虽然涨幅不大，但是不同区域的整个房地产价格还是有不同程度的上涨；二是各大连锁跨区域发展或扩张式发展引发的密集开店助推了租金上涨；三是各大城市都在快速规划发展中，拆迁带来了门面房源的减少；四是受LPR利率的影响：房贷利率从前些年到现在增长了约15%～20%。中国药店：www.ydzz.com
租金绝对值的走高对行业造成以下几点影响，一是成本高企对企业销售额的增长提出了更高的要求。要想让净利润增长或保持稳定，那就要持续增加销售额；二是经营的不确定性增加。王成功指出，过去门店租赁合同可以签5～10年，现在多为1～3年，且合同中对房租增长比例会作约定或随行就市，这样一来经营的不确定性就增加了；三是门店面积会趋于合理。这一判断与近些年一些企业进行大店缩减面积的动作是相符的。中国药店：www.ydzz.com
“近两年租金涨幅在收窄，比GDP增长要低，但还是一直在涨，相对好一点的地段增长一般在3%～5%之间。”曾在多家大型连锁负责拓展工作的原青岛众生大药房连锁有限公司总经理刘皞说，“连锁药店行业开店多，转让率低，所以房东会认为这个行业盈利能力强，一般对价格的心理预期偏高。”中国药店：www.ydzz.com
对于受疫情影响的今年来说也同样如此，部分企业通过与出租方洽谈暂停今年租金递增的方式，避免了部分门店的涨租，但是在一些优势地段，“例如医院周边、城市核心区等，房东还是比较强势的。”刘皞说。中国药店：www.ydzz.com
安徽金瑞大药房连锁股份有限公司董事长易望波也指出，房东普遍认为医药行业受疫情冲击小，所以很少给这个行业降租，尤其是优质地段。中国药店：www.ydzz.com
如何看待租金效率等系列指标中国药店：www.ydzz.com
与租金相关的指标主要有两个，第一个是租金销售占比（年租金/年销售额），对于这一指标的意义，王成功表示，第一，租金销售占比帮助企业了解行业的房租资源统筹力和谈判力；第二，可以了解大型连锁药店的费用构成，为企业选址开店提供参考；第三，可以以此为依据判断当地零售市场的繁荣度、景气度以及当地的经济状况。中国药店：www.ydzz.com
另外，这一比值如果不换成百分比形式的话，就可以称之为单位营业额的租金成本，例如年租金/年销售额=0.06，那么就等于每销售一元钱，就要付出6分钱的租金成本。当租金相对稳定时，销售额作为变量，不断提高销售额就会降低单位营业额的租金成本。中国药店：www.ydzz.com
第二个指标则是反过来，用年销售额除以年租金，得出“租金效率”这一指标（也被称为营租比、租效比等），这一指标得出的数值是一元租金可以带来多少销售额，更为直观地反应了企业的经营效率。中国药店：www.ydzz.com
从上页表中可以看出，一心堂药业集团股份有限公司2019年乡镇店租金效率显著高于平均水平，说明其乡镇店经营效率较高，盈利能力较强。中国药店：www.ydzz.com
在表格内我们看到，如果仅从坪效来分析的话，乡镇店的坪效是最低的，但是对于同等面积的店来说，坪效只能反映销售额绝对值的大小，没有涉及成本维度。例如此表中的省会级店，其坪效最高，但是租金效率却最低，说明其在销售额高的同时，租金成本也很惊人，总体盈利能力反而并不是很强。中国药店：www.ydzz.com
参照淘宝里的UV价值（访客平均价值=店铺日销售额/日访客数）这一概念，租金效率（年销售额/年租金）也属于类似概念——虽然并不是每一个访客都会产生交易，但是访客平均价值依然对店铺经营有指导意义；同样，虽然用租金换来的铺面不是每一秒都在产生销售，但是租金的平均价值依然是有意义的。中国药店：www.ydzz.com
某药店经营者指出，租金效率这一指标可以参照天猫、京东等互联网渠道的“销售额/网络投入”这一比值，反映的是部分不可变经营成本对整体经营的影响。“这个指标可以根据门店开业时间、业态等多项内容进行数据钻取，获得更精准的数据，从而对构建门店盈利预算模型、门店成熟度等具有更强的经营指导意义。”中国药店：www.ydzz.com
